相続時の不動産の評価ってどうするの？知っておきたい基礎知識と特例についても解説！

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ぎょうざ(@gyouza_maney)

この記事を書いている僕は、お金の専門家であるファイナンシャルプランナーの資格を保有しており、現在は複数の会社を経営しております。

相続や贈与で、不動産を引き継ぐ方もいるかもしれません。

今回の記事では、基本的な不動産の評価方法や相続税の節税に役立つ特例についても解説していきます。

過去の記事でも相続税や贈与税についての基礎知識を解説してきましたので、そちらの記事を読むと更に理解が深まると思いますので一度ご覧になってから、この記事を読むことをおすすめします。

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不動産の評価は大きく２つに分かれます。

それは建物（家屋）の部分と土地（宅地）の部分になりますので、１つずつ解説していきたいと思います。

それではいきましょー

建物（家屋）の評価

建物を評価する時は、建物のことを家屋【かおく】と言います。

そしてこの家屋は、自分達で使用しているものなのか、誰かに貸しているものなのかで評価が変わってきます。

建物の評価は、主に下記の３つに分かれます。

❶自用家屋の評価

自用家屋とは自分のために使用している家屋のことをいい、分かりやすい例だと自分の住んでいる家などが該当します。

そして自用家屋の評価は以下のとおりになります。

固定資産税評価額とは、固定資産税のもととなる金額のことです。

固定資産税は家に対する税金のことで、家を所有している人はおなじみだと思うのですが、毎年、自宅に納税通知書が届き、固定資産税を払っていると思います。

固定資産税評価額は各市町村が個別に決める価格になります。

毎年1月1日現在で所有権を登記している人に対して課税されます。

そして所有者に対して納税通知書が送られてくるので、そこに課税明細書というものがついているので、そこを見れば固定資産税評価額が分かります。

また、自用家屋には倍率方式というものが適用され、名前のとおり一定の倍率をかけて評価額を出します。

自用家屋の倍率は１.０なので、例えば、ある自用家屋の固定資産評価額が１０００万円の場合は、１０００万円に倍率の１.０をかけるので、この場合の評価額は１０００万円になるということです。

❷家屋上にある権利の評価

次に貸家の評価を見ていきましょう。

自用家屋と違うところは、誰かに家屋を貸しているので自分は住んでいません。

イメージで行くと、誰かに家を貸して、不動産収入を得ている感じです。

この貸家の評価は以下のとおりです。

借家権割合とは、家屋を借りている借家権の割合のことです。

借家権とは、家屋の借主が何らかの理由で貸主から「この家から退去して下さい。」といった、いわゆる立ち退きを要求をされた場合に貸主に対して請求できる権利金のことだと思うとわかりやすいと思います。

この借家権割合は国税局管内で定められており、例えば兵庫県の借家権割合（令和３年）は３０％になっています。

そして賃貸割合とは、例えば、被相続人がアパートを保有しており、５世帯の部屋があるとします。

しかし、このアパートでは１世帯が空室になっており、相続開始後も空室の場合は、５世帯中４世帯のみの入居と考えられ、賃貸割合は８０％（４世帯÷５世帯）になります。

では、例題で仮に５０００万円のアパートを保有しており、借家権割合３０％、賃貸割合８０％とした場合で上記の計算式に当てはめてみましょう。

計算すると３８００万円【５０００万円×（１ー３０％×８０％）】の評価額になります。

❸建設途中の家屋の評価

３つ目は建設途中の家屋の評価です。

言葉のとおり、建設が途中である家屋のことで、場合によっては家屋の建設中に亡くなるケースも考えられます。

その場合は以下のような計算で評価します。

建設途中なので、固定資産税評価額も算出できません。

そこで相続が開始する前までに、建設会社などに支払われた金額を費用原価として、その７０％が評価額になります。

土地（宅地）の評価

路線価方式と倍率方式

家屋の評価方法を理解できたと思いますので、ここからは宅地の評価方法を見ていきましょう。

宅地とは建物の敷地として使用される土地のことを言います。

そして、宅地の場合は以下の２つの評価方法があります。

❶の路線価方式とは、路線価が定められている市街地の宅地の評価方法のことを言います。

路線価とは道路に面する土地の価格のことを言い、１平方メートルあたりの宅地の価格のことを言います。

路線価は国税庁のHPで地域ごとに路線価図が公開しており、簡単に調べることができます。

例えば、兵庫県神戸市中央区磯上通２で調べると以下のように出てきます。

上記の路線価図だとわかりづらいと思いますので、シンプルで簡単にしたもので説明します。

例えば、以下のような場合で路線価を見ていきましょう。

上記の路線価は２００Cと出ていますが、数字の最後のアルファベットのCの部分は借地権の割合を示すものなのですが、後ほど宅地の借地権のところで解説しますので今は無視して下さい。

ですので、Cの部分は今は読み飛ばしてもらって２００という数字に着目して下さい。

これは１平方メートルあたりの価格になり２００千円と読み変えることができます。

ですので、上の図は１平方メートルあたりの宅地の価格は２００,０００円になります。

そして地積が６００㎡ですので２０万円に６００㎡を掛け算します。

するとこの宅地の価格は１億２０００万円になります。

続いて、❷の倍率方式ですが、先ほどの自用家屋で説明したときと同じで一定の倍率をかけて評価する方式です。

倍率方式は路線価が定められてない地域の場合に、固定資産評価額に国税局長が定めた倍率をかけたものが倍率方式の評価になります。

ここまでをまとめると

になるということです。

４種類の宅地と評価

ではここからは、実際の種類に応じた宅地の評価を見ていきましょう。

宅地の評価は主に以下の４つに分かれます。

それでは、４種類の宅地の評価について順番に解説していきます。

❶自用地の評価

自用地は宅地の所有者本人が、自分のために使用する宅地のことです。

評価方法（路線価方式の場合）は以下の通りです。

奥行価格補正率とは、土地の奥行の長さが一般的な土地と比べて長かったり、逆に短かったりした場合には一定の調整した率を掛け算することで、通常の土地の評価よりも低くできるものです。

奥行価格の補正についてはここでは詳しくは解説しませんが、地区の区分、奥行の長さなどを加味して決められます。

奥行価格補正率表というものがあり、国税局のHPで確認できます。

例えば、ある自用地の路線価が１０万円で奥行価格補正率が０.９９、地積が３００㎡の場合の評価額は２９７０万円（路線価【１０万円×奥行価格補正率０.９９×３００㎡）になるということになります。

❷借地権(借地人が借りている土地)の評価

借地権とは宅地の所有者ではない第３者が宅地の上に家屋を建てたりして、使用している場合にその宅地部分の借りている権利の部分を指します。

宅地を借りている人に相続が発生した場合に、この借地権も評価されます。

計算式は以下のとおりです。

計算はシンプルで先ほどの自用地の評価に借地権割合を掛け算するだけで求められます。

この借地権割合も国税局で定められており、割合はAからGまでの７段階で定められています。

先ほどの路線価の説明で、価格の後ろにアルファベットがあったのを覚えているでしょうか？

路線価の計算例で２００Cと表現されていたと思います。

このCのアルファベット部分が借地権の割合になります。

借地権の割合はAの９０％から始まり、Gまで１０％刻みで表されます。

もう一度、兵庫県の路線価図を見てみましょう。

路線価図の上の方に借地権割合が記載されているのがわかります。

つまり、２００Cの場合は借地権割合は７０％となり、仮に宅地の地積が６００㎡、奥行補正率が１.０の場合は８４００万円（２０万×１.０×６００㎡×７０％）が借地権の評価になるということになります。

❸貸宅地（地主の土地）の評価

貸宅地は簡単で、借地権の評価と逆になります。

つまり、借地権が設定されている宅地の評価で、宅地を貸している人（地主）に相続が発生した場合に評価する方法です。

計算式は以下のとおりです。

さっきの借地権割合の反対になるので、単純に１から借地権割合を引き算したものを自用地の評価と掛け算します。

同じ計算例を使うと、路線価が２００C、地積が６００㎡、奥行補正率が１.０の貸宅地の場合の評価は３６００万円（２０万×１.０×６００㎡×【１−７０％】）になります。

❹貸家建付地の評価

貸家建付地とは宅地の所有者がアパートなどを建て、そのアパートに第３者が住んでいる場合の宅地になります。

計算式は以下のとおりです。

借家権割合と賃貸割合は貸家の評価で説明した通りになります。

例えば、路線価が２００C、地積が６００㎡、奥行補正率が１.０、借家権割合が３０％、賃貸割合が８０％の場合の貸家建付地の評価は９９８４万円（２０万×１.０×６００㎡×【１−７０％×３０％×８０％】）になります。

評価の特例について

ここまでで、家屋と宅地の評価についてある程度ご理解いただけたと思います。

最後に、ある一定の条件に該当する宅地等に関しては、通常の評価よりも割安な評価をしてくれるお得な制度がありますのでそれについて解説していきたいと思います。

小規模宅地等の場合は評価額が下がる

これまで説明した宅地等で、一定の条件を満たす宅地等の場合は通常の評価よりも減額してくれる制度があるのですが、その制度のことを小規模宅地等の評価減の特例と言います。

小規模宅地等の評価減の特例は、相続や遺贈により取得した宅地等が、亡くなった人（被相続人）等の居住用や事業用で使われていた場合には、一定の部分を通常の評価よりも減額してくれます。

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つまり、評価を減額してくれることで相続税が安く抑えられることになります。

そして減額割合は５０％又は８０％になります。

減額される宅地は大きく居住用と事業用の２つに分かれ事業用に関しては更に２つに分かれます。

【居住用】特定居住用宅地等の要件と計算

居住用の特定居住用宅地等とは、次のどちらかに該当する宅地等になります。

①と②の宅地等を一定の要件を満たす人が取得した場合には小規模宅地等の特例の対象になります。

①の要件を満たす人は以下のとおりです。

1の配偶者は2の同居親族とは違い、要件が緩和されており、相続税申告期限までに対象の土地を所有し、住み続けることが要件になっていません。

また3の同居していない親族が取得した場合の一定の要件とは、亡くなった人に配偶者や同居親族がいないことや相続税申告期限まで対象の土地を所有するなど複数の要件を全て満たすことが必要になります。

続いて②の要件を満たす人は以下のとおりです。

では、実際に要件に該当したと仮定して、計算をしてみましょう。

特定居住用宅地等に該当した場合は地積の上限が３３０㎡で８０％まで減額してもらえるので、仮に３００㎡の宅地の場合は上限の３３０㎡に達していないので、宅地の評価の８０％が減額されます。

この宅地の評価が２０００万円の場合、この８０％が減額されるので実際の評価額は４００万円(２０００万円−【２０００万円×８０％】)になります。

地積が５００㎡の場合で同じように宅地の評価額が２０００万円の場合は、計算式は以下のようになります。

２０００万円ー（２０００万円×３３０㎡÷５００㎡×８０％）＝９４４万円

あくまでも３３０㎡が上限なので、それを超える地積の場合は按分して求めることになります。

しかし、８０％の減額になるので相続税の節税になるのは間違いありません。

【事業用】特定事業用宅地等の要件と計算

事業用の特定事業用宅地等とは、亡くなった人（被相続人）やその人と生計を一にする親族が、事業を行っていた宅地等のことを言います。

上記の宅地等を取得し、小規模宅地等の特例を受けるには以下の要件が必要になります。

この２つの要件を満たすと小規模宅地等の特例を受けることができます。

では例を出して計算して見ましょう。

特定事業用宅地等に該当した場合は地積の上限が４００㎡で８０％まで減額してもらえるので、仮に５００㎡の宅地の場合で宅地等の評価が３０００万円の場合は以下の計算結果になります。

３０００万円ー（３０００万円×４００㎡÷５００㎡×８０％）＝１０８０万円

【事業用】貸付事業用宅地等の要件と計算

最後に貸付事業用宅地等についてですが、これは特定事業用宅地等の要件とほとんど同じになります。

違う部分は、宅地等の対象が、誰かに貸しているアパートや貸駐車場などになります。

計算は、減額割合が５０％になり地積の上限が２００㎡になりますので、評価減の効果が一番少ないのが特徴です。

例えば、仮に貸駐車場の地積が４００㎡で土地の評価が１０００万円の場合は、以下の計算になります。

１０００万円ー（１０００万円×２００㎡÷４００㎡×５０％）＝７５０万円

小規模宅地等の評価減の特例はお得な制度なので覚えておいて損はないと思います。

まとめ：評価方法を理解して節税対策に活用

それでは最後にまとめに入ります。

将来、不動産を家族に引き継いでもらいたいと考えられている人もいると思います。

また実際の相続が発生した場合には、不動産についての話し合いも行われると思います。

その時に不動産の評価が分からないと困ることがないように、今回の内容を押さえていただけると幸いです。

また、小規模宅地等の特例を理解して申請することで、相続税の節税にも繋がりますので対象者は活用するようにして下さい。

その他にも、わからないことやもっと細かいことを知りたい場合には、税理士などの専門家に頼ることも選択肢の１つだと思います。

少しでもこの記事が参考になれば嬉しいです。